需求暴增！“涨”声响亮！希腊房价持续上涨，供需失衡成为诱因！

欧洲银行分析师在其周报中指出，根据希腊央行的数据，2023年第一季度希腊全境公寓价格年增长率加速。

具体而言，与2022年同期相比，2023年第一季度的公寓价格平均上涨14.5%。就希腊最大的两个城市中心的房价而言，雅典增长16.5%，塞萨洛尼基增长16.1%。

如上图所示，从2017年第三季度到2023年第一季度，希腊房价累计上涨49.3%，挽回了一大部分希腊债务危机期间的损失。2008年第三季度（高峰）至2017年第三季度（低谷）期间，希腊名义GDP和名义固定投资分别下降26.8%和52.7%，公寓价格下降了49.3%。而今天的债务水平比危机前低14.0%。这一结果与欧盟27国和欧元区的相应结果形成鲜明对比，这些国家的房价比2000 年代末要高得多。

希腊公寓价格的上涨与影响需求的因素和影响供应的因素有关。在需求方面提到近年来名义家庭可支配收入的增加、失业率的下降、就业的增加、经济环境的改善以及房地产领域的外国直接投资的大幅增长。

具体来说，根据希腊统计局（ELSTAT）近期公布的数据，2023年第一季度非季节性调整后劳动力失业率为11.8%，比2017年第一季度下降11.5个百分点。同期，就业人数43.87万人，增长12.0%，帮助将家庭可支配收入从2017年的1161亿欧元提高到2022年的1373亿欧元。此外，复苏和可持续发展基金的预期资源以及随之而来的预期改革投资改善了经济前景。

最后，过去五年来，投资国内房地产的外资急剧增加。如图2.1所示，房地产管理领域的外国直接投资从2017年的6950万欧元增至2022年的10.328亿欧元，而私人房地产销售领域的外国直接投资则从2017年的3.278亿欧元增至9.227亿欧元。这些变化在一定程度上与债务危机导致这些资产估值偏低、国家旅游产品的崛起以及黄金签证计划有关。

图2：希腊——新建住宅建筑材料价格、房地产行业外国直接投资和公寓价格

在影响供应的因素方面，注意到直到最近住房投资率很低(见图3)，欧洲银行分析师得出结论，材料价格(见图2.2)在过去两年中迅速上涨了近20%，以及大量的非市场住宅建筑。

图3：希腊 – 实际固定投资、总额和住宅

而且，此前的6月25日，希腊大选进行第二轮投票。正如本轮投票前外界所普遍预期的，米佐塔基斯及其领导的新民主党获得了“压倒性”胜利，从而继续带领希腊走向下一个四年。

随着对新民主党的强烈信任投票表明对促进经济增长的政策的支持。选举结束后，基里亚科斯·米佐塔基斯获准实施更大胆的改革，旨在进一步改变国家。市场预期经济将持续复苏，希腊将在近13年后重返投资级别。

正如塞浦路斯投行分析指出的那样，希腊政府过去四年的努力已初见成效，使希腊实现了超过欧元区国家平均表现的增长率。

据该公司分析师估计，未来几年希腊经济将保持强劲增长，因为有积极的催化剂，如复苏基金资金、私人投资增加、金融业更强劲以及特定行业的优势地位，例如旅游和能源。此外，预计预算将维持基本盈余，从而降低债务与GDP的比率。

在此背景下，预计希腊将很快恢复投资级别，可能在2023年第四季度之前，因为它在惠誉、标准普尔和DBRS的评级中只差一步。

有利的政治发展，加上良好的经济势头、投资级复苏的前景和有吸引力的估值，预计将继续增强投资者对希腊市场的信心。

所有的数据都在表示，近十年，希腊的投资环境是非常好且非常有潜力的。在欧洲大陆的房地产前景中来讲，希腊是最好的投资目的地之一。房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）近日发表报告，将希腊列为全球十大购房目的地的第五位。

在这份2023年榜单上，纵观欧洲，法国是购买房屋作为投资的强大市场，其次是西班牙、意大利、英国和希腊。从第六位到第十位分别是瑞士、葡萄牙、克罗地亚、爱尔兰和德国。

同时希腊2023年前五个月房地产转让数量创下新纪录。据希腊独立公共税收管理局（AADE）新数据显示，自今年初以来，已收到提交的房地产交易电子申报表超过11.7万份，加上纸质申报表，每天可能超过1500份。显示今年以来希腊地块、房屋、商业楼宇买卖市场需求大，反映希腊本土和外国投资者的房地产交易意愿浓厚。

希腊独立公共税收管理局数据称，2022年全年共收到房地产交易电子申报表约21.5万份，涉及房地产的买卖、遗产、捐赠等。在2023年首5个月，超过11.7万笔房地产交易已经完成，为希腊国库带来约1.44亿欧元税款收入。

根据上半年的数据推测，今年希腊房地产交易数量有望创下新纪录，转让税款收入也将增加40%，可能达到4.89亿欧元，而去年为3.5亿欧元。

在激增的房地产易手交易中，直系亲属之间的赠与占比显著。根据2021年10月希腊政府出台的一项法规，从2021年10月1日起对一级亲属之间转让价值不超过80万欧元资产免税，资产项目包括房地产、现金、股票、债券和公司股份等，高于该水平的此类交易将仅对超过80万欧元的部分征收10%的税。

该条款适用于以父母或祖父母个人名义进行的交易。该项新政策促使房地产交易量大增。令希腊房地产交易数量以及在直系亲属之间的房产转移数量双双打破近10年来的纪录。

诸多政策促进了希腊房产市场的成交，进一步推动了海外投资者涌入希腊市场。不论是从投资角度还是身份配置来看，希腊未来对于投资者的吸引力都不可小觑。

据希腊移民和庇护部数据显示，在2022年12月创下了1,218宗(主申请人)的历史新高，此后一直保持在高位；仅在2023年第一季度，其申请量就超过了2021年全年，几乎是去年第一季度的四倍。

据官方数据显示，今年第一季度共发放新的“黄金签证”1052份，同比增长141%。按照这个速度，到今年底可能共发放超过4000份新的“黄金签证”，而且不排除这个数字会更高。与此同时，在2023年前三个月，投资者居留许可的申请增加了156%，达到2367人。

据房地产专业人士称，考虑到最低投资门槛为25万欧元，因此在2022年3月至2023年3月期间从国外流入希腊房地产市场的资金总额约为15.7亿欧元。但实际上，因为有相当多的人选择购买更昂贵的房产，因此估计这个数字会更高，可能达到20亿欧元左右。

投资者在希腊购买25欧元以上的房产，不仅可以获得其永久产权，还可以一家三代获得希腊永居身份，且没有移民监。

特别提醒的是，希腊黄金签证项目即将涨价，部分地区的投资门槛涨价至50万欧元（2023年8月1日起）。

在该政策正式落地前，投资者们还有机会锁定旧政策，在希腊购买25欧元以上的房产，即可享一家三代获得希腊永居身份，而且希腊作为欧盟成员国和申根成员国，持希腊永居卡便可自由进出申根国家，入籍后享受欧盟成员国福利。