在西班牙贷款买房，这些是银行将向你收取的隐形费用？

当你打算通过按揭贷款在西班牙买房时，除了按揭贷款支付一系列费用外，还可能涉及支付一些手续费。这些手续费是与银行商定的，可能不会立即支付，而是在贷款期间的不同时间支付。重要的是确保这些费用在合同中得到明确说明，并且在签署抵押贷款合同时，银行会向您提供一份包含所有费用信息的文件，称为ESIS（欧洲标准化信息表），以确保操作的透明度。

银行可以向你收取哪些与抵押贷款相关的费用？

不同的概念可以收取不同的费用，有些费用有一定的限制。根据西班牙银行（BdE）的规定，以下是银行向客户收取的最常见的抵押贷款费用：

1. 开户手续费（Comisión de apertura）

这是与抵押贷款有关的首批必须支付的佣金之一，因为它是在签订合同时支付的，包括研究、管理和手续费用。

需要注意的是，这并不是强制性的佣金，事实上，有些银行并不收取佣金，即使收取，金额也因实体而异，从资本的 0.5%到 2%不等。

2. 抵押贷款全部或部分偿还或提前摊销的补偿或手续费（Compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca）

当抵押人决定取消与银行的部分债务，在贷款结束前将资金作为资本交还银行时，银行将收取该佣金。

自《房地产信贷法》（Ley de Crédito Inmobiliario）于 2019 年生效以来，此类佣金也受到同样的监管，不得超过以下限额：

根据 12 月 27 日第 8/2023 号皇家法令的规定，如果在 2024 年期间提前还款，则无需支付上述费用。

3. 抵押贷款条件或担保变更手续费（Comisión por modificación de condiciones o garantías de una hipoteca）

合同抵押条件的变更，如缩短期限或降低利率，也需要支付手续费。

在这种情况下，根据西班牙银行的规定，如果是期限的更替，则手续费受到法律限制，不得超过待摊销资本的 0.1%。

4. 转贷手续费（Comisión por subrogación）

当抵押贷款从一家银行转到另一家银行时，将收取该手续费，其适用条件与取消抵押贷款相同。

5. 抵押贷款债务人转移手续费（Comisión por subrogación del deudor de una hipoteca）

债务人代位包括抵押权人的变更，银行将收取新条件管理费用和对新抵押权人进行新研究的佣金。

如果在签署抵押贷款时已在条件中约定，以及在出售给新房开发商的情况下，可以收取这笔费用。

6. 抵押贷款利率风险补偿（Compensación por riesgo de tipo de interés de una hipoteca）

根据西班牙银行的解释，该费用适用于 2007 年之前签署的、全部或部分提前取消的抵押贷款。在这种情况下，除取消费用外，还需支付利率风险补偿。

支付这笔款项是为了补偿银行因提前取消贷款而停止收取的利息，只有在事先达成一致且该操作会给实体造成损失的情况下才能收取。

7. 与抵押贷款挂钩的账户的维护费用（Comisión de mantenimiento en cuentas vinculadas a hipotecas）

银行通常要求客户拥有一个与抵押贷款相关联的账户，以便支付分期付款。该账户的维护也会产生费用，但这取决于签订合同的年份。

根据西班牙银行的规定：

8. 逾期欠款追索费用（Gasto por reclamación de posiciones deudoras）

如果按揭分期付款没有支付，银行将采取必要的措施要求付款。银行也可以就这些行动向抵押客户收取费用，只要合同中有约定，且收取的金额与实体承担的费用成比例即可。