【德国租房】最全德国租房攻略！一文搞清找房渠道/房东对接/合同避雷

德国的个人户籍系统是与个人住址绑定的：初次申请长期签证的朋友，在抵达德国后的第一个行政手续一般都是通过个人住址登记户籍，之后才可办理社保个税登记、银行账户开通等事务。

因德国的租房流程相对繁琐且低效，在德国找房、租房是一件繁琐且极易踩雷的事，如何在出行前高效地找到合适的房源是一大挑战。

建议在取得长期签证的入境签证后即开始提前筹备租房事宜，这里也为大家整理了超全德国租房攻略，助你不踩坑快速搞定租房！

和国内一样，可以选择直接在租房网站上寻找出租的房源，与房东直接沟通，需要注意鉴别信息的真实性。以下是几个常用的租房网站：

ImmoScout24

https://www.immobilienscout24.de/

有很多房东、房屋中介发布的房源，房源比较充足，需要准备自我介绍（建议说明租房时间、职业性质、工作地等），向房东简单表述租房原因、及对房屋的评价等。

WG-gesucht

https://www.wg-gesucht.de/

德国最大的租房网站之一，WG（合租公寓）的房源占比较大，也有其他各类型的房源。可以与房东直接通过邮件联系，无需中介费用及其他额外费用。

immonet

https://www.immonet.de/

房源信息多、来源广，可以快速搜索到房源，需要通过邮件和房东沟通。

通过本地房产中介租房是相对高效的方式，可以在选定的城区搜索租房中介(Markler)，高效浏览指定区域在租房源。

在德国租房中介采用“订者付费”原则，如主动委托中介找房租房，则应由租房者向中介支付费用，中介费用不可超过两个月房租。

通过加入城市当地的华人微信群、论坛寻找华人房东出租或转租的房源，但此类房源多以合租公寓、短期转租为主，相对较适合留学生或出访德国有一定语言困难的人士。

通过搜索引擎可以快速找到类似论坛，搜索关键词如“法兰克福 华人论坛”、“法兰克福 租房”等。

部分私人房东会在Facebook、Ebay等渠道发布房屋出租信息，如果看到了心仪的房源，可以发送信息或打电话沟通。

商桥整理了一些在招租启事或住房合同中经常看到的常用语和缩略语，希望对您有所帮助。

Anmelden

表示该住房可以用于登记户口，在租房时一定要明确该房是不是“可an”的。

Kaltmiete（KM）

冷租费，即单纯租用房屋的费用，不包括其他杂费。

Warmmiete（WM）

暖租费，金额为冷租+水暖等杂费。需要注意的是，一般来说电费需要自己和电力公司单独签约，有线电视费和网络费用也需要独立缴纳，这两项费用在暖租范围之外。

同时建议询问清楚水暖、特别是暖器的形式，以便更准确的计算暖租费。

Nebenkosten（NK）

附加费，或也可称为Betriebskosten（BK，两者间存在略微差别，本文不作讨论）。一般包括物业费、水费、废水排放费、垃圾清运费、房屋维修费等。具体费用根据房源实际情况计算，房东或中介公司会给出明确数字。

Kaution

即租房押金，常见形式是与房租共同缴纳。

在德国找房一般需要提前准备如下材料和信息：

如果您对某一个房源感兴趣，在通过电子邮件或电话联系房东/中介时，建议使用敬语称呼及礼貌措辞，清晰明确地表达您的需求。可以对自己的职业、背景进行简单的自我介绍，适当地提及房子吸引你的地方，给对方留下一个好印象。

在国内租房时可以通过视频或委托当地朋友协助看房，注意确认房源的各项信息没有问题后再签订合同付钱。

建议大家仔细阅读租房合同的各项条款，以免后期遇到问题。一般来说一份租赁合同会包含下述内容：

在签署租房合同时，一定要确认房东是否为该房屋的所有人。

如果是租客短租（Zwischenmiete）或二房东出租（Untermiete），需要明确出租者是否是在征得房东的同意下将该房屋出租。

在一些情况下，房东也会委托中介公司直接与租赁者签订合同。

需要注意合同是否是具有具体到期期限的定期租赁合同（befristeter Mietvertrag），如在到期前提前退租相对较麻烦。

无限期租赁合同（unbefristeter Mietvertrag）是更常规的方式。但要注意解约期限（Kündigungsfrist），一般默认为三个月，合同中也会有对应说明。租客退租需按解约期限要求书面通知房东解除租房合同。

根据民法典551条（§ 551 BGB），押金总数不可超过三个月的冷租租金。押金一般会在出现房屋损坏、房租或附加费欠缴等非常规情况下被扣除，剩余押金会在退租时返还给租客。押金的支付、退还方式也应在租房合同中注明。

租金金额可以与当地的房租标准（Mietspiegel）进行比较，该房租标准相当于各地租金水平一览表，展现了城市当地冷租租金的平均数值。

根据房屋实际情况，您居住的房租价格可能会高于市场均价，但一般不应超过同位置市场均价的10%。

签署合同的时候要注意附加费，如是否包括水暖费、电费、网费和电视费的费用。需要自己额外缴纳的费用建议提前了解缴纳方式、时间等信息。

常规来讲，租金不可在租户入住或上一次涨租后的15个月内上涨，而三年内的租金上涨的总金额不得超过20%（少量城市是15%）。

如果双方签订的是递增租金租房合同，冷租金额上涨信息需以书面的形式明确出来。

在德国，一切需要人力参与的工作都会变得十分复杂且昂贵，比如购买和安装家具，甚至会出现安装费高于家具本身价格的情况。因此租房时建议优先考虑带家具（möbliert）的房源。

一般带家具的房源在入住时需要与房东或中介检查家具情况，并签署一份交接清单。在房屋定期检修或退房时更新清单，该清单也是租金退还的依据之一。

一般指房东在合同的最后面单独列举出需要租客特别遵守或注意的事项。比如租户是否需要承担维修费用，搬走前是否需要进行美观性修缮，房东是否会定期检查房屋情况，是否需要租户定时打扫楼道或清理垃圾，是否允许室内吸烟，饲养宠物等。