【德国租房】在德租房性价比更高？最新德国城市租房成本汇总
城市租房篇 - 在德生活成本合集
对于即将前往德国或已在德国工作生活的人士而言，租赁到合适的房源无疑是至关重要的。
之前已为大家详细介绍了在德国租房的各个环节，包括寻找房源、与房东对接以及签订租赁合同等事宜。
本次我们将深入探讨德国各大城市的租房成本，并分享最新的德国租房市场信息。
德国租房优势 - 超一半居民选择租房而非购房
德国住房部数据显示，德国的住房自有率在发达国家中位列末尾，远低于欧盟的平均水平。德国租房居住的人口占总人口的半数以上，高达57%。约有54%的德国人选择租房而非购房，拥有自有房产的比例仅为46%。
实际上，德国的房价水平并不高，普通民众仅需约7年的收入即可购买一套房屋。然而，有不少在德国居住的人却更倾向于选择租房而非购房，主要有以下几点：
1）租房性价比更高
在税收方面，德国政府对房屋所有者的税收优惠措施相对较少，购买房产所产生的贷款利息并不能用于抵扣税款，这在一定程度上增加了购房者的经济负担，从而提高了购房的资金成本。
鉴于德国房价保持在一个相对均衡的状态，房租价格也相对稳定，不会构成居民收入生活成本的负担。
此外，德国租赁房源普遍品质良好，与新房相比并无显著差异。通过租房，租户可以以更低廉的价格，享受到与业主同等的优质住房体验。
1）严格法律保障租房
德国的租房法规完善度极高，对租客权益的保护尤为重视。根据德国《租房法》规定，一旦房东与房客签订租房合同，双方需严格遵守合同条款。
在租赁期内，房东不得擅自提高租金。根据规定，在三年租期内，房屋租金涨幅不得超过20%，特定地区则限制在15%以内。
若房东未经租房人同意，擅自提高租金超过20%，将承担高额罚款责任。
若租金涨幅超出合理范围50%，将被视作犯罪行为，房东将面临更为严厉的罚款甚至需承担刑事责任。
在德国租房签订合同时，租赁双方正常情况下可选择定期或无期限合同两种形式。如选择定期合同，即合同上对于租赁期限有着明确的规定，合同到期后租赁关系自动解除。
若选择无期限合同，房客可以自行决定何时解除无期限合同。房东单方面解约需要遵守法定通知期限。
如果房客的居住时间少于5年，房东需提前3个月通知；租房时间在5-8年，房东则需要提前6个月通知解约。
租房需求有增无减 - 主要城市租金持续上涨
租房网站Immoscout24的数据显示，近年来德国大都市对于现有公寓的租赁需求呈现出显著的上升趋势。其中科隆、慕尼黑和杜塞尔多夫等城市的租房咨询量增长尤为突出。
2023年第四季度，德国房屋租金依然保持上涨态势，其中八大主要城市的租金上涨幅度约为2%。
图片来源：www.immobilienscout24.de
柏林、斯图加特、科隆和慕尼黑的新建筑租金价格上涨幅度超10%。慕尼黑的平均租房价格达24欧元每平方米。
图片来源：www.immobilienscout24.de
德国各大城市租房概况与成本
根据21st Real Estate于2023年10月发布的研究报告，德国各地房价与租金水平因地域及城市差异而有所不同。
该研究详细分析了汉堡、杜塞尔多夫、科隆、法兰克福、斯图加特、慕尼黑及柏林这七大城市租房成本占家庭年均收入的比例排名。
柏林和慕尼黑的租房成本占比都为32%，消耗了近三分之一的家庭年收入。斯图加特排名第三，租金成本率达29%。租金成本比例最低的两大城市是杜塞尔多夫和汉堡，为25%。
图片来源：www.21re.de
一般而言，房租租金支出应控制在净收入的百分之三十以内，以免对其他生活消费产生不良影响。
相比核心城市，大城市周边地区的租金负担普遍较低。以杜塞尔多夫为例，周边的杜伊斯堡租金成本仅占居民月收入的13.4%。为了减轻房租负担，可以考虑选择周边地区的房源。
图片来源：www.21re.de
2023年，研究机构Empirica对十年内建造且经过翻新，住房面积为60-80平的房源租金进行了调查，并罗列了德国租金最贵的十个城市。
德国租金最贵的十个城市
慕尼黑 21.01 €/㎡
慕尼黑是德国租金最贵的城市，2023年第三季度，慕尼黑每平方米的平均租金为21.01欧元。
柏林 17.64 €/㎡
柏林租房市场形势严峻，租金水平位居德国第二高位。柏林租房平均每平方米需支付17.64欧元。
2018年-2023年，现有公寓每平方米的租金平均上涨了34%。
法兰克福：17.38 €/㎡
作为德国的金融中心，法兰克福的房租水平在全国范围内排名第三。2023年第三季度该市每平方米的平均租金达到了17.38欧元。
斯图加特 15.98 €/㎡
斯图加特在租金最贵的城市中排名第五，该市每平方米的平均租金为15.98欧元。
21st Real Estate数据显示，租户在租住新建房时，平均将净收入的29%用于冷租。
科隆 14.50 €/㎡
科隆市以每平方米14.50欧元的租金位列第十。联邦统计局的数据显示，目前科隆市的人口约为108万。
专家预测2040年科隆市的居民数量将增至超过120万，这可能会对当地的租房和房地产市场带来压力。
需要注意的是，实际租房费用可能会因市场需求、供应量及政策调控等因素而有所变动。
TIPS
此外，在德国租房时，除了基本租金外，还需考虑押金（Kaution）和附加费（Nebenkosten）等额外支出。
在与房东协商及签订合同时，务必仔细审查各项条款，以避免后续出现不必要的纠纷。
