美国EB5投资移民：如何辨别暴雷房地产项目？

美国EB5投资移民项目的主要分为下列分类：

1）地产类项目：出租型项目、出售型公寓、出售型别墅、豪华型公寓开发商贴牌酒店、酒店管理集团自营酒店景点酒店及度假村、其他地产项目

2）非地产类项目重资产制造业工业(一般以工厂为主)：

美国EB5投资移民：公寓类项目(出租vs出售,城市vs乡村,豪华公寓类)美国EB5投资移民出租型公寓有什么优缺点和风险？出租型公寓的特点是地段会比较好，通常在市中心，人流更为密集的地方。其缺点是，没有一个出租型房地产可以三年的租金够还它所有的债务。出租型公寓还款来源只有一个，即再融资，或整体出售，而整体出售是在没有办法时才会如此。

美国EB5投资移民出售型公寓有什么优缺点和风险？

出售型公寓的特点是其不需要处于一个较好的地段，可以出售掉即可。其好处是产权是可以分割出售的。

其次，假设出售型公寓最后出现了还款问题，这个项目已经建完了，没有卖掉这个项目，那么投资人有什么好处？说你卖不掉，我来帮你卖。它的销售对象非常大，因为它是可以拆分的，它的销售对象就是每一个普通人。换句话说，没有卖不掉的房子，只是价格高和低的问题。 对于还款来说，出售型公寓要比出租型公寓的还款来源要可靠。

不管是出租型公寓还是出售型公寓，都得先一次性把所有的公寓全部建完。烂尾意味着一切虚无，O(∩_∩)O哈哈~。一块钱收益都没有。

别墅是规避美国EB5投资移民暴雷的完美项目吗？有什么优缺点和风险？

而别墅是接到了订单，客户已经指定要买这个别墅，收了定金以后才去开发，别墅是一栋一栋建的，而不是一大片一大片造的。那么好处就是别墅是一栋一栋卖，正常情况下资金是收到了。建一栋别墅，用来租或者用来卖都可以，所以它进行滚动式开发。这是优点。

别墅是完美规避暴雷项目吗？别墅项目滚动式开发缺点是，在美国EB5投资移民项目中需要募资很多钱，最后把开发商银行贷款全部都还清，所有的钱全部是美国EB5投资移民来做。

所有美国EB5投资移民出售型的项目会产生另外一个问题，不管是出售型公寓还是出售型别墅。卖掉房产以后收回来的资金属于其售房款，不再属于美国EB5投资移民项目的借款，售房款开发商可以自由处置。回笼了房产资金和是否还钱给美国EB5投资移民申请人的80万USD不完全是是同一个问题。

美国EB5移民豪华型公寓优缺点和风险？豪华型公寓适合做无排期乡村项目吗？

这是EB5项目里面对出售型项目需要有一个考验的点。 豪华型公寓，一般来说都是在比较好的地段。它的主要特点是投资大。一般还是一些开发商的核心资产项目。所以这些项目不太可能造不起来。为什么不太造不起来，因为项目本身动用的资本金比较大，如果就光这块土地就会花很多钱，不能去做这个项目，那么可能这些东西都会被收掉，或者说因为他的违约，很多东西都会被执行掉，对开发商的损失比较大。

豪华型公寓的缺点是，它跟经济影响太大了。某个一个项目案例，它的还款来源就是豪华型公寓的出售。而它为什么没有完成项目，主要原因就是因为受疫情打击。没有办法把这些豪华型公寓快速的销售掉，而他自己的其他钱又很少，没有办法去还。高级贷款的本金和利息导致了违约，而这个违约高级贷款人比较强势，不愿意给他做任何展期，所以就直接进行了一个叫破产清算和拍卖，导致了EB5产生了问题。

豪华公寓跟经济关系非常强，如果一旦经济发生不好，这类豪华型公寓它的销售，它的还款都会出现问题。豪华型公寓好处是正常情况下，开发商自己不倒闭的话，理论上来说还应该可以把他给救下来。他一旦发生违约破产，拍卖后对开发商再去开发其他同类型项目，没有人会贷款给他。通常开发商不太会轻易的这一个豪华型公寓项目上轻易的去做违约。

这类项目是否适合做美国投资移民EB5乡村项目？在新法案下面对中国大陆的投资人来说，美国EB5移民乡村项目是一个非常大的优势，因为它的签证配额多。它的排期会产生的相对较晚。它有排期也会是一个短排期，不会太长，因为它每年的签证数都会大量的加进来。出租型公寓理论上来说，不太适合做乡村项目，因为它对地理位置要求比较高。出售型公寓放城市比放乡村更有优势。当然也有乡村项目做出售型公寓....更多还是做别墅的多。