EB5资金结构变革，选对人和项目是关键！

在EB-5投资领域，资金结构的变化直接影响着投资者的决策和项目的可行性。新法实施后，以高级贷款形式出现的EB-5项目日益增多，尤其在乡村项目中占据了主导地位。今天我们将详细探讨这一趋势的原因、潜在风险以及投资者应如何审慎评估这类项目。

在旧法下，EB-5项目的资金结构通常包括开发商股权和银行高级贷款，而EB-5资金则作为夹层贷款填补资金缺口。具体如下：

EB-5资金/夹层贷款：20-30%

然而，随着市场环境和政策的变化，这一结构正在发生显著变化，新法下EB-5的高级贷款项目肉眼可见得多起来了，原因可能有二：

1）银行惜贷与EB-5的机遇

当前，银行对房地产项目的贷款越发谨慎，导致贷款利率上升，贷款难度增加。这为追求高收益的EB-5资金和其他地产基金提供了进入房地产市场的机会。

2）EB-5涨价的影响

EB-5投资额的增加降低了单位资金所需的就业人数，从而提高了EB-5资金在项目中的占比，使得EB-5资金在资金结构中的地位更加重要。

绿卡是由就业决定的，这样EB-5资金进项目的余地就宽松了很多。

所以，EB-5资金以更大比重进项目的可能提高了，以此把银行空出来的位置给填平。现在，EB-5是高级贷款的项目，大致都落在了50-80%资金占比的区间。

尽管高级贷款项目在新法下变得更加常见，但投资者仍需警惕其中的潜在风险。

高级贷款并不一定能确保投资人的EB-5资金安全。

🔹 后继融资的挑战

一些项目可能需要后续融资来完成，这可能会影响EB-5资金的抵押权地位，甚至可能导致EB-5投资者的权益受损。

对于EB-5投资人而言，这些融资主动权并不握在自己手上，以前一些诉讼纠纷就很能说明问题。

🔹 高级贷款地位的被迫放弃

如果项目预算超标或运营过程中需要新的资金，引入新资金后，EB-5高级贷款地位被替换，抵押权转移，最后项目破产，EB-5项目资金将颗粒无收。此时，只要想继续融资维持项目运营，EB-5资金可能就不得不放弃高级贷款地位。

🔹 固守高级贷款地位，可能拖累项目整体融资

我们在看高级贷款的时候，不能只看到好处，没有什么是绝对的。一个不健康的项目，有时为了确保高级贷款权益而导致整个项目融资失利，也就无法确保项目成功。

🔹 项目烂尾的风险

即使EB-5资金享有高级贷款地位，也不能保证项目的顺利完成。项目烂尾可能导致EB-5投资者面临资金回收困难。

综上所述，高级贷款的地位并非项目成功的唯一决定因素。项目的地理位置、市场需求、开发商的信誉和经验等因素同样重要。

在EB-5投资中，高级贷款项目的出现为投资者提供了新的机遇，但同时也带来了新的风险。投资者在评估这类项目时，应综合考虑项目的各个方面，包括资金结构、项目质量、市场前景等，以做出明智的投资决策。

再次强调，EB-5项目选择原则是：先看人，再看事，最后看条款。在EB-5投资中，人的因素至关重要，因为它涉及到放弃一定的控制权。首要的是选择可靠的合作伙伴，其次是关注业务的实质和项目的运营状况——只有当项目本身运作良好时，才有还款的可能。至于资金的优先级和抵押担保等条款，虽然对于保障投资安全很重要，但它们相较于前两者而言，是次要的。简而言之，人选对了，业务健康了，条款才能发挥其应有的作用。