25万欧移民希腊，投资的“商改住”项目暗藏哪些“坑”？需要如何规避风险？

2024年9月1日起，希腊政府正式推行了全新的黄金签证政策。

令人欣慰的是，虽然该政策在房产性质、使用目的及租赁条款上，增添了新的限制条件，但允许投资者通过购买25万欧元的房产，来实现一家三代获得希腊永久居留权的途径。

这就是今天要说的“商改住”项目。“商改住”项目指的是申请人通过购买商业房产并进行产权证照变更，由商业地产改造为住宅地产，以满足“黄金签证计划”新政的资格条件。

对于初涉希腊市场的中国朋友来说，新政的理解及项目的选择会有一定困难。“商改住”应该怎么选？它到底有什么坑？它又究竟有哪些优势呢？

本期，跟大家详细聊聊希腊的“商改住”，以便投资者选择更合适自己的项目。

三轨并行的最大亮点，莫过于性价比依旧在线的“商改住”房产项目。目前可选“商改住”房产主要有以下三类：

1、工厂厂房改住宅项目：推荐指数 ★★

有一说一，希腊大多数工厂都处于偏僻且配套不齐全的郊区，即使改为了住宅的性质，生活的便利性和舒适度都不高。

2、文物建筑改住宅项目：推荐指数 ★

无论是哪个国家，文物建筑修复本身就是个漫长的过程，且中间可能需要持续不断的投入资金，所以，这对投资者来说费时费力且有一定的风险。

3、商业地产改住宅项目：推荐指数 ★★★★★

希腊的商业改住宅多数位于区域中心，而且周边配套齐全且周边住宅房产市场活跃的地方，对投资人来说将来好出租、好出手。

面对新政下的市场热潮，瀚宇海外建议投资人在选择商改住项目时擦亮眼睛，避免踩坑。不然的话，有可能会踩以下几个坑——

项目不合规

在希腊，将商业地产转变为住宅用途受到严格的法律约束，特别是在某些特定区域，可能存在明确的政策限制。例如，部分商业物业在法律上并不允许转变为住宅用途。如果开发商没有办理合规的手续，将来可能会面临无法取得产权或居住许可的问题。

商改住项目需获得相关建筑改造许可，否则后期可能会遭遇政府强制停工、罚款甚至拆除等风险。因此，投资者在选择项目时，应务必核实项目是否已获得所有必要的建筑许可。

位置不够好

地理位置永远是体现房产价值的第一要素，优先考虑位于优质地段、品质上乘、易于出租且接近移民门槛的房产。

如果选择那些偏远或市场反响不佳的区域，尽管初始的投资成本可能会相对较低，但这也将极大地限制未来租金的收益和房产的增值潜力。

因此，投资者在选择地段时，应当全面评估位置的发展潜力、交通便利性、周边配套设施等因素，以确保所选地段能够为其投资带来稳定且可观的回报。

房子不好租

部分商改住项目可能位于租赁需求不旺盛的区域，导致空置率较高，租金收益难以达到预期。因此，投资者在选择项目时，应充分了解当地的租赁市场和需求情况。

最好能找到一个可以有省心的后续服务满足投资人的身份维系需求。

开发商经验不足

除了关注基础的区域，配套，装修标准和价格、出租回报等因素外，更要关注开发商是否有足够实力应对商改住的复杂法规和改造成本，确保合法合规完成全流程。

如果开发商若缺乏商改住项目的实际操作经验，可能会在项目规划、设计、施工及后续管理等各个环节出现纰漏，导致项目进度延误，增加投资人的时间成本和资金压力。

经验不足的开发商还可能在选材、施工标准上把控不严，影响房屋质量和居住体验。

在决定投资希腊的“商改住”项目时，投资者想要避开可能的风险，可以遵循以下几个实用的建议：

首先，要瞄准城市的核心地段。比如雅典、塞萨洛尼基这样的大城市，它们的房地产市场比较稳定，租房需求也大，特别适合投资。特别是这些城市的中心区域，商改住的项目很受欢迎，租出去不难，将来房子升值的空间也大。这些地方不仅位置好，而且周围文化、商业、生活设施都齐全，租户生活起来很方便。

其次，得选交通方便的地方。靠近地铁、公交站的项目，租客出行方便，也容易吸引长期租户。如果项目旁边还有国际学校、医院、购物中心这些，那就更好了，项目的吸引力会大大提升。另外，别忘了看看区域的发展潜力。选那些政府有规划要改造或更新的地方，比如雅典市中心附近，这些地方以后可能会发展得更好，给投资者带来不错的回报。

最后，选开发商和移民机构的时候得小心。靠谱的开发商不仅商改住项目经验丰富，还能提供法律支持和办手续的服务。投资者得好好查查开发商的背景、以前做过的项目和市场口碑。同时，找个专业的移民机构也很重要。专业又信誉好的机构，行业经验丰富，资源也多，能帮投资者挑到最有潜力的项目。而且在办理移民手续方面，他们也更专业，能确保投资者顺利拿到希腊的永久居留权。

选好了移民机构，后续还有很多好处。他们能帮忙安排投资者在希腊的安家落户，解决刚到的时候的各种问题，还能帮忙安排孩子的教育，让投资者在希腊的生活更加顺心。

新政之下，“商改住”项目无疑成为了一个亮点。它保留了25万欧元这一投资门槛，让许多中国投资者能够在不增加预算的前提下，轻松获得希腊身份，享受欧盟国家自由通行的便利。

当然，投资商改住项目时，投资者应该优先考虑那些位于优质地段、品质上乘、易于出租且接近移民门槛的房产。这样，不仅能够最大限度地降低投资风险，还能确保投资的长期价值和收益。